Хто може купити та продати нерухомість в Іспанії
В Іспанії відсутні обмеження для іноземців при придбанні нерухомості. Купувати нерухомість можуть і фізичні і юридичні особи. Громадянам України, як і іншим іноземцям, потрібно мати для цього лише дійсний закордонний паспорт і достатньо коштів. Жодних інших документів і дозволів не потрібно.
Продавати нерухомість за законами Іспанії має право лише сам власник або ж його представник, який має нотаріально завірену довіреність від власника.
Як добиратися
Найлегше добратися в Іспанію літаком. На території країни 48 аеропортів, найбільші знаходяться у Мадриді, Барселоні, Валенсії, Аліканте, Малазі, Севільї і на острові Ібіца.
Більшість регулярних міжнародних польотів здійснюються з Мадриду і Барселони. В сезон відпусток інтенсивно працюють також аеропорти Пальма-де-Майорки, Тенерифе-Південний, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарії, Малаги, Лансароте, Ібіци, Аліканте, Фуертевентури і Менорки.
Міжнародні аеропорти є на кожному з Канарських і Балеарських островів, крім Ієрро, який приймає лише внутрішні рейси, і Гомери, де нема аеродрому.
Регулярні рейси з України в Іспанію здійснюють авіакомпанії «МАУ» і «TAP Portugal» (з Борисполя в Барселону) та «Браво» і «Vueling Airlines» (з аеропорту Київ в Барселону). В інші аеропорти Іспанії можна добратися з пересадками або з сусідніх з Україною аеропортів Польщі, Угорщини і Румунії.
Можна доїхати в Іспанію і на автобусі, дорога займе дві доби. Автобусне сполучення в Іспанії розвинуте, це найдешевший, але не найшвидший спосіб пересування. Автобусні станції є майже у всіх великих і середніх містах.
Всередині Іспанії зручно подорожувати потягами. В Мадриді, столиці країни, два залізничні вокзали – Аточа і Чамартин. Крім звичайних поїздів, існують екскурсійні. Проте, варто мати на увазі, що запізнення на залізницях Іспанії – звична справа. Виняток становлять швидкісні потяги – при їх запізненні більш ніж на п’ять хвилин пасажирам повертають гроші за квитки.
Також для пересування всередині країни вигідно орендувати авто– в Іспанії хороші дороги. У прокаті бувають машини всіх класів. Ціни на їх оренду в різних агентствах приблизно однакові. Варто орендувати машину в тих агентствах, де передбачено страхування всіх ризиків.
Також важливо звернути увагу на те, чи накладаються які-небудь обмеження на використання орендованого авта (скажімо, на добовий або тижневий пробіг), чи вимагається наповнити бак при поверненні. Для прокату автомобіля потрібен буде паспорт, водійські права с відкритою категорією В (на кожного водія) і кредитна карточка (готівку в агентствах як правило не приймають).
Можна здійснити подорож морем з материкової частини Іспанії на Балеарські острови (Ібіца, Майорка) чи острови Канарського архіпелагу (Тенерифе). Морське сполучення здійснюють компанії «Trasmediterranea», «Naviera Armas» і «Fred Olsen».
З чого почати процес купівлі
Можна, звичайно, винайняти житло на кілька місяців у вибраному районі і зайнятися оглядом нерухомості через місцеві агентства. Проте, не всі можуть виділити на це час і ресурси – більшість потенційних покупців змушені спеціально прилітати для оглядів. Ви можете також самостійно розпланувати поїздку і узгодити її з агентствами, проте, Ви суттєво зекономите час і гроші, якщо скористаєтеся нашими послугами.
Купити нерухомість в Іспанії можна і дистанційно, не покидаючи свого дому, але на практиці мало хто наважується укласти угоду без огляду – важко оцінити об’єкт за одними лише відео чи фотографіями.
Після того як Ви вибрали об’єкт і зарезервували його, на ваше ім’я відкривається банківський рахунок, з якого повинні виконуватися всі платежі, пов’язані з придбанням нерухомості. Згодом з нього можуть списуватися комунальні платежі, податки, страхові платежі, чи платежі за іпотечним кредитом.
Останнім часом дещо ускладнилася процедура відкриття банківського рахунку для нерезидентів в Іспанії: якщо раніше було достатньо лише паспорта, то зараз банки запитують документи, які підтверджують офіційні джерела доходів, зокрема податкові декларації з відмітками відповідного відомства. Такі заходи запроваджені у зв’язку з програмою з запобігання відмиванню грошей і фінансування терористичних організацій.
При відкритті рахунку сама операція буде безкоштовною, але надалі при позитивному балансі банк буде утримувати щоквартальну (або щорічну) комісію за обслуговування. Перший внесок на рахунок може бути навіть нулевим. Згодом Ви отримаєте на руки банківську книжку, в якій будуть обліковуватися всі операції за вашим рахунком протягом всього терміну його дії. Через три дні Ви отримаєте дебетову картку. Ви зможете, при бажанні, оформити в іспанському банку і кредитну карточку (VISA, MASTERCARD).
Укладання договору купівлі-продажу
Будь-яка нерухомість в Іспанії повинна бути зареєстрована у Registro de Propiedad – Реєстрі власності. У Реєстрі власності можна отримати інформацію про те, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність заборгованості власника.
Після вибору об’єкта нерухомості, який Вам підходить, і прийняття рішення про його купівлю готується договір купівлі-продажу, в якому обумовлюються умови і спосіб оплати. Як правило, в ньому описують обидві сторони, характеристики об’єкта нерухомості згідно з Реєстром власності, фіксують загальну вартість, податки і форму оплати.
При укладанні договору завдатку (Contrato de arras) зазвичай виплачується 10% від загальної суми продажу. Також варто згадати окремо договір резервування об’єкта, при укладанні якого оплачується 1-1,5%, щоби підтвердити зацікавленість покупця і “забронювати” його право на купівлю даного об’єкта нерухомості до того моменту, коли буде підписаний договір завдатку. Суму, що залишається, необхідно виплатити в момент підписання основного договору купівлі-продажу (Escritura Publica), який покупець і продавець підписують в нотаріальній конторі у присутності іспанського нотаріуса.
Оплата повинна бути підтверджена документально. Найкраще, якщо вона буде здійснена шляхом банківського переказу на розрахунковий рахунок продавця або банківським чеком.
Всі документи покупець підписує безпосередньо з власником нерухомості. При купівлі на вторинному ринку це фізична особа, при придбанні нової нерухомості – компанія-забудовник. Угода купівлі-продажу нерухомості в Іспанії завжди посвідчується нотаріусом, що забезпечує максимальну безпеку.
Єдиний виняток, коли покупець підписує документи про купівлю з агентством, – наявність в останнього нотаріальної довіреності від продавця на право укладати угоду від його імені. Агентство нерухомості також може мати право підписувати від імені продавця попередній договір купівлі-продажу і отримувати авансовий платіж. Для вчинення таких дій достатньо звичайної довіреності від продавця.
Супутні витрати
| ПДВ при купівлі первинної нерухомості | 10% від вартості об’єкта |
| Податок на відчуження вторинної нерухомості | 7% від вартості об’єкта* |
| Гербовий збір | 1% від суми угоди |
| Держ. збори і послуги нотаріуса | Біля 2% від вартості об’єкта |
| Гонорар юриста | Біля 1% від суми угоди |
| Мито за оформлення ідентифікаційного номера іноземця | 10 євро |
* Податок при купівлі нерухомості залежить також і від муніципалітету Іспанії, в якому знаходиться об’єкт. Например, у Каталонії податок при відчуженні вторинного житла становить 10% від задекларованої у договорі купівлі-продажу суми. А в Андалусії він залежить від вартості об’єкта нерухомості: 8% на сумму до €400 000; 9% – від вартості, яка перевищує €400 000 і до €700 000; 10% – від вартості, яка перевищує €700 000.
Конкретний приклад придбання нерухомості без іпотеки:
Вілла. 130 кв.м. з приватним садом. Велика спільна територія під охороною. Спільний басейн.
- Вартість нерухомості €279 000
- Послуги нотаріуса і реєстрація в реєстрі 2% €5 580
- Укладання договорів: на комунальні послуги (орієнтовно) €200
- ПДВ 7% €19 350
- Послуги юриста 1% €2 790
- Повне умеблювання (орієнтовно) €5 000 -10 000
- Кухонна побутова техніка €1 500
- Разом витрат на придбання нерухомості з усіма податками €313 420
Комісія ріелтора в Іспанії складає 3-5% від вартості об’єкта нерухомості і залежить від муніципалітету Іспанії, в якому знаходиться об’єкт. Наприклад, у Каталонії – в основному 3%, в інших регіонах Іспанії – 5%.
Комісію ріелтору в Іспанії завжди виплачує продавець нерухомості. Винятки трапляються у рідкісних випадках при купівлі об’єктів банківської власності або дорогої комерційної нерухомості.
Ряд українських агенств нерухомості намагаються отримати комісію також і від покупця. Наше агенство, “Пан Інвестор” не претендує на жодну комісію від покупця.
Державна реєстрація угоди
Ключі Ви отримуєте при підписанні нотаріального договору. Як тільки нотаріальний договір купівлі-продажу підписаний, нотаріус відправляє в Реєстр факс, яким інформує про укладену угоду.
Правоустановчі документи можна забрати з нотаріальної контори через два-три дні після підписання договору. На оплату гербового збору (I.A.J.D.) і надання підтвердження у Реєстр власності дається 30 днів.
Іпотека в Іспанії
Багато банків Іспанії радо надають іпотечні кредити на купівлю або будівництво нерухомості (під заставу цієї нерухомості). Сума кредитування становить 50–60%, інколи до 65–70% від оціночної вартості об’єкта. Звичайний термін кредитування – від 10 до 30 років і залежить від віку позичальника. Можливе і дострокове погашення кредиту.
Розмір першого внеску досягає 50% для нерезидентів. Для резидентів він становить 20%. Середня ставка за іпотечними кредитами в Іспанії на сьогодні складає 3,5-4% річних.
В коло іспанських банків, які видають кредити іноземцям, входять BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Для оформлення кредиту необхідно надати в банк закордонний паспорт, довідку про платню за місцем роботи або довідку про доходи. За іспанським законодавством, сума щомісячних виплат за кредитом не повинна перевищувати 30% від місячного доходу.
До списку документів для погодження позики обов’язково входить кредитна історія з Бюро кредитних історій, на деяких документах повинен бути проставлений апостиль. Умови зміни ставки кредитування фіксуються у кредитному договорі. Як правило, платежі здійснюються щомісячно, рідше – щоквартально.
Деякі банки додатково просять податкову декларацію або який-небудь документ про відсутність заборгованості зі сплати податків. Також варто мати при собі документи, які підтверджують платоспроможність, наприклад свідоцтво про право власності на нерухомість у будь-якій країні світу, підтвердження власності на акції, компанії або частки в них, виписки з банківських рахунків. Банки Іспанії завжди гарантують конфіденційність наданої інформації.
Особливості купівлі різних видів нерухомості
Купівля землі
Земля в Іспанії є таким же об’єктом купівлі-продажу, як і будови. Іншими словами, будь-яка фізична або юридична особа (в тому числі іноземна) має повне право придбати в приватну власність ділянку землі.
Проте тут є нюанси. Одна з проблем – призначення тієї чи іншої земельної ділянки, встановлене державою. Перед оформленням угоди необхідно ретельно ознайомитися з документами про використання ділянки, яка цікавить даного покупця.
В Іспанії є землі, які призначені тільки для сільськогосподарських потреб або представляють історичну чи археологічну цінність, і забудовувати їх заборонено. Не можна будувати ближче ніж за cто метрів від берегової лінії – іспанська конституція передбачає, що прибережна зона і пляжі знаходяться у власності держави. У 1988 році в Іспанії був прийнятий національний закон «Про береги» (Ley de Costas), що підтверджує і розширює права держави на прибережну зону.
В Іспанії практично вся земля знаходиться в приватній власності. Ділянки продаються і можуть в подальшому бути використані під забудову. Купівля землі, на якій не передбачається споруда в найближчий рік, оподатковується – 7% + нотаріальні витрати.
Зведення будь-якої будівлі супроводжується отриманням дозволів і погоджень проекту з врахуванням обмежень, встановлених для даної місцевості. Як правило, висота будівель не може перевищувати трьох поверхів.
